Giải mã làn sóng chờ bắt đáy bất động sản

Covid-19 có thể khiến bất động sản nghỉ đông, nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt, chờ bắt đáy nhưng lịch sử cho thấy chỉ 5-10% làm được điều này.

Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang cho biết, trong tháng 2 và tháng 3/2020, đa số nhà đầu tư bất động sản tạm thời áp dụng chiến lược hoạt động cầm chừng khi dịch diễn biến ngày càng phức tạp. Tuy nhiên, từ tháng 4 trở đi, số lượng nhà đầu tư đợi bắt đáy bất động sản có xu hướng tăng lên.  

Nhóm nhà đầu tư này chuẩn bị dòng tiền mặt để lùng mua bất động sản giá thấp hơn cột giá năm 2019, thậm chí kỳ vọng mức giá mới quay về giai đoạn nhiều năm trước. Phản ứng của nhóm nhà đầu tư này bắt nguồn từ tâm lý dò đáy thị trường, khi bất động sản khủng hoảng năm 2008, khá nhiều loại tài sản rơi vào trường hợp xấu, bốc hơi 50% giá trị và họ tin lịch sử có thể lặp lại.

Tuy nhiên, dấu hỏi lớn đặt ra là lúc nào thích hợp để bắt đáy bất động sản? Ông Quang nhận xét, dò đáy của thị trường luôn là bài toán hóc búa. Đáp án rõ ràng nhất là chờ kết thúc chu kỳ khủng hoảng mới có đầy đủ cơ sở xác định giá đáy. Hiện nay thị trường địa ốc có bị đánh giá là khủng hoảng hay không và đâu là điểm bắt đầu của chu kỳ suy thoái vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Thị trường cần thêm nhiều dữ liệu: mức độ ảnh hưởng của Covid-19 nặng nhẹ ra sao, các gói tài khóa được phân bổ thế nào, các kênh đầu tư liên thông với địa ốc có duy trì được hay không, các chính sách hỗ trợ ngành bất động sản đến đâu… để xác định điểm bắt đầu và từ đó dò tìm điểm cuối của biến động giá tài sản.   

Nếu dựa vào lịch sử gần nhất của chu kỳ suy thoái là cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008 thì đến đầu năm 2014 có thể xác định được vùng giá đáy. Cụ thể, đáy của cuộc khủng hoảng năm 2008 được nhìn dưới góc độ biến động giá. Từ các đợt sóng suy thoái nhỏ năm 2011 trở đi, đến tháng 2/2014 bắt đầu xuất hiện vùng giá đáy khi có dự án tại quận 12 chào bán căn hộ siêu rẻ (thấp nhất thị trường). Giá bất động sản rẻ nhất thời điểm này bằng 50% của giá căn hộ năm 2008.

Kể từ cột mốc đầu quý II/2014 trở đi, giá nhà đất trên thị trường nhích dần lên, tăng nhẹ trong giai đoạn 2014-2015, đến giai đoạn 2016-2018 liên tục xuất hiện tình trạng sốt đất. Cuối năm 2018 đến năm 2019 thị trường bắt đầu gặp chướng ngại vật là hàng loạt vướng mắc pháp lý, đà giảm tốc xuất hiện rõ dần. Năm 2020, Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, nhiều loại hình bất động sản bắt đầu gặp khó khăn trong khai thác kinh doanh, thanh khoản giảm.   

Xét diễn biến của lịch sử thị trường bất động sản TP HCM, mốc khủng hoảng gần đây nhất là tháng 2/2014 cho thấy, nếu bất động sản từ vùng giá thấp nhất bắt đầu chuyển hướng đi lên, đó chính là điểm cuối của vùng đáy. Nếu trong 6 tháng cột giá tăng 15-20% thì thời điểm trước đó 3-6 tháng có thể tạm gọi đáy.

Tuy nhiên, diễn biến bất ngờ nằm ở chỗ trong thời gian thị trường địa ốc suy thoái, đa số người mua cứ chờ đợi vùng giá siêu rẻ nhưng không đưa ra quyết định mua vào. Đây chính là khoảng thời gian lượng bất động sản bán giảm giá khoảng 10-20% xét theo quý, một số ít tài sản có giá chỉ bằng 50% giai đoạn 2008 nhưng vẫn bị hoài nghi.

Theo quan sát của ông Quang, chỉ 5-10% nhà đầu tư mua được lúc xuất hiện giá đáy. Khoảng 10-15% nhà đầu tư mua được bất động sản cao hơn giá đáy 15-20%. Trong khi đó, có đến 30-40% người dân ra quyết định mua bất động sản cao hơn giá đáy 25-35%. Phần còn lại của thị trường vẫn do dự cho đến khi bất động sản trở lại ổn định, tăng tốc, lập đỉnh mới. Cuối cùng họ chọn mua bất động sản vùng trũng, giá thấp, hoặc ít bị ảnh hưởng hoặc chuyển hướng đầu tư ngành khác.

Có hơn 2 thập niên quan sát các cung bậc thăng trầm của thị trường, ông Quang cho rằng chiến lược chờ bắt đáy không dành cho số đông vì chỉ 5-10% nhà đầu tư nhắm trúng đích. Phần còn lại của thị trường, quyết định mua tài sản phụ thuộc vào nhu cầu cấp thiết đến đâu và giao dịch có đạt được mức giá thuận mua vừa bán hay không.

Với diễn biến phức tạp của dịch, ông Quang cho rằng đây là giai đoạn tốt để nhà đầu tư quan sát thị trường, chọn lọc thời điểm thích hợp và mạnh dạn mặc cả mua vào tài sản nếu thương lượng được mức giá kỳ vọng.  

Khi dịch còn chưa kết thúc, rất khó để đánh giá đầy đủ sức ảnh hưởng sâu rộng của nó với toàn thị trường bất động sản. Vì vậy, với những nhà đầu tư theo trường phái ăn chắc mặc bền, sợ mua hớ với giá cao và chỉ muốn lùng mua giá rẻ, có thể tiếp tục chờ đợi, thăm dò đáy thị trường cho đến khi các dữ liệu đánh giá được công bố đầy đủ.  

Chuyên gia này cũng phân tích thêm, nhóm nhà đầu cơ bất động sản có vốn yếu và đang dùng đòn bẩy tài chính thường khó gồng nổi khi một vài mắt xích của thị trường bị lung lay. Đây là nhóm nhà đầu tư dễ bị tổn thương nhất trong mùa đại dịch.

Tuy nhiên, rất khó đưa ra dự báo về sức chịu đựng chi phí tài chính của nhóm nhà đầu tư này nên càng khó đoán khi nào họ có thể bán tài sản với giá “sale off” (giảm giá mạnh). “Chỉ có phản ứng thực tế từ thị trường mới định lượng được làn sóng chờ bắt đáy bất động sản diễn biến ở mức độ nào và hiệu quả đến đâu. Phần quan trọng của dữ liệu này phụ thuộc vào thời điểm đại dịch kết thúc”, ông Quang nói.