Hướng dẫn chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư

Thường khi chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư sẽ giúp người dân được phép xây dựng nhà ở hoặc tăng “giá bán”. Người dân có thể tự mình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo các quy định dưới đây.

Lưu ý:

– “Đất thổ cư” không phải là thuật ngữ pháp lý; hay nói cách khác, “đất thổ cư” là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở.

– Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (trên thực tế loại đất này được người dân sử dụng để trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,…).

– Chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư có 02 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

+ Trường hợp 2: Đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp chuyển sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (không thuộc trường hợp 1).

Người dân cần phân biệt hai trường hợp này vì tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau.

Chuyển đất vườn ao sang đất thổ cư phải xin phép

Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a)…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Như vậy, khi chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

* Ai cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.

– UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Hướng dẫn chuyển đất vườn ao sang đất thổ cư

1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận – người dân thường gọi là Sổ đỏ).

2. Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

* Nơi nộp hồ sơ:

Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai”.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Lưu ý: Trong giai đoạn này cơ quan thuế sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất; khi nhận được thông báo thì người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện như sau:

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ, ngày lễ tết.

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn ao

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Theo đó, khi tính được tiền sử dụng đất chênh lệch thì chia đôi sẽ biết được số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp xác định theo công thức sau:

Ví dụ: Ông B muốn chuyển 50m² đất vườn sang đất ở, được biết giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh A quy định đối với vị trí thửa đất của ông A  như sau: Đất ở tại khu vực nông thôn là 01 triệu đồng/m², đất trồng cây hàng năm là 100.000 đồng…

Như vậy, số tiền sử dụng đất ông A phải nộp khi chuyển 50m² đất vườn sang đất ở là 45 triệu đồng.

Giải thích: Tiền sử dụng đất theo giá đất ở của thửa đất 50m² là 50 triệu đồng, tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp của thửa đất trên là 05 triệu đồng; số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở là mức chênh lệch tiền sử dụng đất của hai loại đất trên.

Kết luận:

– Chuyển đất vườn, ao sang đất thổ cư thực chất là chuyển đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa sang đất ở.

– Không phải cứ xin phép là được chuyển vì UBND ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên nhu cầu trong đơn và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (trường hợp kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt không cho chuyển thì sẽ không được chuyển). Do vậy, trước khi chuyển thì nên hỏi địa chính xã, phường, thị trấn.

Khắc Niệm